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房地产知识

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5 Steps to Buy a Property in Canada

1. 找房

找房一般有几大要素:

a. 地段 Location:如学区, 市中心商业区, 郊区, 近水边, 山上等。
b. 房产类型和具体要求:如住宅还是公寓,对建筑年代, 居住面积, 卧室, 车库等的要求。
c. 预算:房价上限,首付款和贷款额,最好提前获得银行的贷款额度批准。
d. 过户期限:如希望尽快过户,还是几个月后过户。加拿大从出 Offer 到公证过户一般至少需要一个月左右。

确定后即可请房地产经纪按照上述条件寻找房产。

2. 看房

房地产经纪会把符合上述条件的房源定期发给客户,客户锁定希望看的房产,由经纪与卖方经纪预约看房时间。

3. 出 Offer

加拿大房地产交易中所说的 Offer 不仅仅是“出价”,其全称是“购买承诺”(Promise to Purchase),这是一个法律合同,不可轻视。

Offer中包括买方, 卖方, 待售房产的信息,买价和贷款条件,买卖两方的法律责任,过户日期等多项内容,一旦谈判达成协议,两方签字,即具有法律约束力。

4. 履行 Offer 中的条件

Offer 中最常见的两个条件是验房和获得抵押贷款,买方一般需在Offer限定的期限内完成这两个条件。

5. 过户

在魁北克省,房地产过户手续大多由公证人进行 (也可由律师进行),公证人由买方选择,公证费用由买方支付。

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Properties Types in Quebec

加拿大各省房子的类型和建筑材料都不完全一样,在魁北克省,民居房产主要有以下5大类:

1.Cottage:

住宅 :结构大多为地下室(Basement)+ 地面上两层,也有地面以上有三层的,但不多。此类住宅可进一步分为:

a) Detached Cottage – 独立住宅
b) Semi-Detached Cottage – 半独立住宅

备注:地下室有装修和未装修的两种,通常加拿大人会把洗衣机/干衣机安置在地下室,装修好的地下室还可含客厅, 卧室和卫生间。

2. Bungalow:

平房:即地下室(Basement)+ 地面上一层。也可进一步分为:

a) Detached Bungalow – 独立平房
b) Semi-Detached Bungalow – 半独立平房

3. Townhouse:

联排住宅:几套或十几套两层或三层的住宅联在一起,把头的两套属于半独立。有些联排住宅有物业管理费,有些没有,取决于业主是否有共用或共管的部分,管理费一般用于除雪, 管理草坪, 清洁车库等,但通常低于公寓的管理费。

4. Plexs:

往往是一栋两层带地下室的房子,但地下室, 每层都有单独的寓所,各有各的门,各有各的厨房和卫生间。有些房主是自己住第一层,把地下室和二层租给不同的租客,还有些房主买这样的房子纯粹是为了出租。蒙特利尔市的Plex 大多年头已久,但与 公寓相比,业主完全独立,而且没有物业管理费。

5. Condo :

共管公寓:一栋大楼里有多套单元,每个单元有独立的业主,业主们分摊大楼的维修开支,以及共用设施(如健身房, 游泳池, 台球室, 桑拿, 会议室等)的开支。即使在同一个楼内,Condo的物业管理费也差异很大,按单元的面积来划分分摊份额,即公寓越大,管理费越高。

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Fees and Taxes to Own Properties in Quebec

在加拿大,购置房地产的费用分两类:
1) 购置过程中出现的一次性费用; 2) 购置以后的持续性持有成本。

这些费用因地区不同而不同, 在加拿大的第二大城市

蒙特利尔市 ( Montréal )

Fees and taxes to own property in Quebec (1) Fees and taxes to own property in Quebec (2)

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Mortgage for Foreigners : How to Apply

1. 开设加拿大的银行账户

外国人必须 持有效签证 到加拿大的一个银行开设账户,签证种类包括:

a. 旅游签证(Visitor’s Visa)
b. 工作签证
c. 学生签证 (学生购置房产,若需要房贷,有些银行学生可自己申请房贷,有些银行则要求有父母中一人联名)。

开设账户的过程一般很快,当天即可,但房贷审批需一定时间。

很多加拿大银行在中国有分行,申请人也可在中国境内的加拿大银行开户,但必须到加拿大境内激活账户。

2. 房贷的额度

外国人申请房屋抵押贷款,首付款不得少于买价的 35%,总贷款额度最多100 万加元。

3. 收入来源证明

在申请房贷的情况下,有些银行不需要收入证明,有些银行需要申请人提供一封雇主信,内容包括公司名称, 职位和年薪,雇主信用中文即可。

4. 其他要求

各银行要求不同,比如蒙特利尔银行(Bank of Montreal, BMO)会在外国客户的账户中先预留一笔“防风险资金”,数额相当于一年的总费用,包括房屋抵押贷款一年的还款额, 所购置房产一年的地税, 水电费等。

等房贷还完,或房子出售,或申请人成为加拿大永久居民,银行则将不再“预留”这笔费用。

(注: 对于外国人申请房屋抵押贷款,各银行的条件不同)

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(révisé 2017-03)


Home Equity of Line of Credit (HELOC)

房屋净值抵押信贷 (HELOC,Home Equity Line of Credit )是近年来在加拿大增长最快的一种债务。

房屋净值抵押信贷 (HELOC,Home Equity Line of Credit )是近年来在加拿大增长最快的一种债务。

1. 房屋抵押信贷的额度

房屋抵押信贷建立在你所拥有房地产的“净值”之上,能贷出的额度相当于房产价值的80% 减去剩余的抵押贷款数额。

比如,Elizabeth买下自己公寓已经有好几年,她想给公寓进行一下升级, 装修,于是去银行申请房屋抵押信贷HELOC。

这套公寓目前市价20万加元,但还欠有10万加元的抵押贷款,她能获得的抵押信贷应该这样计算:

Home Equity of Line of Credit (HELOC)

就是说,Elizabeth可用自己的公寓再贷出6万加元,如果银行批准了这笔抵押信贷,现在她将总共欠银行16万。

2. 房屋抵押信贷的优势

用房屋做抵押获得信贷是一种既实惠,又灵活的借钱途径。

抵押信贷的利率跟着基准利率浮动,这些年来加拿大央行采取超低利率政策,房屋抵押信贷就很有吸引力。

另一大好处是还款的灵活性。

如果是房屋抵押贷款,每月还款额是固定的,还款期限也是固定的,而信贷却不是这样,每月必须还的是利息 (有的银行还要求还小比例的本金),本金可按个人情况多还, 少还甚至暂时不还。

贷款人若需要用钱了,就可从中拿出一笔,待手头宽裕的时候,也可以一笔还清。

说白了,房屋抵押信贷就相当于用房产做抵押的一张大信用卡!

3. 房屋抵押信贷的软肋

这种信贷可导致不自律的人“上瘾”,由于用钱方便,有的人就不断地从中拿钱,却不定期还款,结果债务越积越多。

比如有的人甚至用房屋抵押信贷的钱去买奢侈的包包,乘邮轮旅游,进行豪华装修,消费状况大大超出自己的实际经济能力。

另一大隐患是利率变动,利率低的时候还钱不成问题,等利率一升,不少人就会叫苦连天了。

中国人有句老话:不怕一万,就怕万一,这正是借钱上瘾的人最需牢记的一句话。

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Achat d'une propriété: Y-a-t-il un abattement ou un allègement de taxes pour les nouveaux immigrants? :-)

新移民买房能退税吗?

有的新移民来到蒙特利尔后,从不同的渠道听说,作为新移民,买房后好像可以退税,但这种说法并不准确。

在魁北克省,购置房地产时,有以下一次性纳税:

1. 新建房产或商用物业的 ”销售税

只要是购置新建的房产(单户住宅, 公寓等)或商用物业(办公楼, 旅馆, 购物中心, 工厂厂房等)时,都得缴纳 一笔 ”销售税“,无论是加拿大公民还是新移民,税率是一样的。 对于本国人来说(公民和移民),新建房产的“销售税”税率会因是自住还是投资而不同,自住能有优惠 ,这一优惠对公民对移民都一样。

2. “欢迎税”:

购买二手房产,需要向市政府缴一笔“转让税”,在魁北克省这个税的名称是“欢迎税”,这是一笔一次性纳税,房产过户后1-6个月内会收到账单, 无论是本地人还是新移民,税率一样,在房子的市政评估值和售价两者中,以高者为基础计算,一些特定情况可以免交此税 (请见有关“欢迎税”的文章)。

对于第一次买房的人, 各级政府确实有不同的纳税优惠政策,比如蒙特利尔市政府对第一次买房, 有不到18岁子女的家庭提供“欢迎税”的“补偿”。不过,政府的优惠都是有条件的,符合条件才能申请,而且这些优惠政策针对所有的加拿大人,不是只针对新移民。

温哥华和多伦多先后对外国人开征了“外国买家税”,即外国人购买房产需支付比本地人更高的一次性转让税,税率为15%, 这笔税在买主变为移民后会部分退回,蒙特利尔现在还没有此税,不过也有市议员在提议。

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2017-07-14 (𝓇 08-19)

2017-08-15 Lors de l'achat d'une propriété, devez-vous souscrire une assurance habitation?

在加拿大买房子一定要买房屋保险吗?

建立在保险制度上的社会

首先要说明的是,加拿大没有法律规定房主必须买房屋保險,但绝大多数房主都有房屋保险。

如果买房有抵押贷款,加拿大的银行会要求客户在过户前购买房屋保险,否则就不会放贷。

不过,即使没有抵押贷款的“制约”,或者房贷已经还完了,只要在加拿大拥有房产,最好还是年年购买房屋保险。

加拿大是一个建立在保险制度上的社会,汽车保险, 房屋保险都是生活中必不可缺的保障。

撞车了,只要驾驶者当时没有在进行违法行为,一切理赔都是由车祸责任一方的保险公司出。

房子也是一样,盗窃, 火灾, 房子里的某处水管漏水把地板泡了…,保险公司会按着保单的条款进行赔偿。

不但要保,而且要保到最高

我周围的加拿大朋友,不但不会在房产保险上“省钱”,而且往往都保到“最高值”。

一个朋友,几年前家里的房子在大幅翻修过程中因电路故障发生火灾,房子烧得只剩下个外壳。

保险公司派人来查,确认属于意外,这个房子当年保价200万加元,保险公司不但支付了房子重建的200万,而且在重建的一年多时间里,还为朋友一家支付了在外租Condo的费用。所租的公寓与你保的房子“对等”,也就是说,如果保的是高端房产,保险公司就会为你安排类似水准的公寓。

还有一个朋友,住的是公寓楼,外出旅行的时候家里的一个水管裂了,不但自家的地板全完了,一些家具, 物品泡了汤,水还漏到了下面的公寓,最后,也是由自己的保险公司全部理赔。

这里需要注意的是,虽然公寓楼有大楼保险,但保的是大楼的公共部分,私人居住部分发生的意外,只能向自己的保险公司索赔,这就是为什么住 Condo的人也必须有自己的保险。

房东/房客保险

自住的房子要买保险,用来投资出租的房子也要买保险。

作为房东,要买房东保险- Landlord Insurance。这笔保险覆盖出租物业, 房东在出租物业中配备的电器家具, 在发生火灾等意外时房东的租金收入损失等。

另外,如果是自住的房子,在某段时间里用来出租,一定要通知保险公司,另加保险,否则若此期间发生事故,保险公司可以拒绝赔偿。

房客也必须购买房客保险,覆盖自己的个人财物以及民事责任。

民事责任险

在房产保险中,有很重要的一项“民事责任险”- Civil Liability Insurance,覆盖因为事故对第三方造成的人身伤害或财物损失。

比如,请朋友来家里做客 ,朋友不小心摔了个跟头,受了伤,这样的“意外”就是从民事责任保险里出。

房屋保险的保费金额,因房, 因人而不同,房子所在地区, 房子的状况, 所保的财物价值, 是否有消防和保安设施等等,都会影响保费。另外,如果一个人多次索赔,其保费也会上升。

通常来说,公寓的保费一年几百加元,住宅贵一些,一年保费可以过千,这些钱是应该花的,存在侥幸心理,一旦遇到大麻烦,后悔就来不及了。

Ass-habitation

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2017-08-15 (𝓇 08-19)

2017-08-18 'Taxe de Bienvenue' à Montréal: dans quelles circonstances le nouveau propriétaire peut-il en être exonéré?

蒙特利尔的“欢迎税”,什么情况可免交?

在加拿大买了房产的人,都要向政府缴纳一笔一次性的物业转让税,在魁北克省,物业转让税的名字是“欢迎税”(Taxe de Bienvenue / Welcome Tax)。

为什么叫 “欢迎税”?

魁北克省的“欢迎税”是从1976年开征的,当然了,目的是给各市的政府带来收入,用来维持各项市政服务的开支。

明明要跟你征税,却号称“欢迎”,是不是有点怪怪的?那“欢迎税”这名字是怎么来的? 实际上,这里面有个翻译上的“词义错误”。

魁北克省把这道税叫做 Taxe de Bienvenue,初衷是为了纪念此税的设立人 - 当时魁北克省自由党政府的内阁部长 Jean Bienvenue。“Bienvenue” 是他的姓,但这个法语词的另一个意思也是“欢迎”(英文的 Welcome),于是就有人把Taxe de Bienvenue 给一股脑翻成了 Welcome Tax ,这就有了今天的“欢迎税”。

“欢迎税”怎么算?

“欢迎税”的税额,是在房售价和市政评估值两者中,以高者为基础来计算,不同价值段的税率还不一样。

魁北克省其他城市与蒙特利尔市的计算不完全一样,以下是蒙特利尔市的计算方式:

Ass-habitation

比如,你花60万加元买了个房产,市政评估值低于60万,那“欢迎税”则以60万为基础计算:

Ass-habitation

账单什么时候到?

“欢迎税”的账单通常会在房产过户后1 - 6个月内寄到,新建房产时间较长一些。

账单上会标注有付款的最后期限,一般需在30天之内支付。

交款可以去银行,或通过网银付款。

什么情况可被豁免“欢迎税”?

以下情况免交“欢迎税”:

• 直系亲属 (祖父母, 父母, 子女)之间的房产转让;

• 配偶(已婚配偶, 同居配偶, 同性配偶)之间的房产转让;

• 刚离婚配偶在离婚判决出来后30天内进行的房产转让;

• 个人(自然人)对自己拥有90% 股份的公司(法人)进行的房产转让;

• 转让价值不到5,000加元。

要了解有关“欢迎税”的更多信息,请向律师或公证师咨询。

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2017-08-18

怎样支付蒙特利尔的地税和学校税?

2018-07-24 'Taxes municipales et scolaires': comment payer vos taxes municipales et scolaires à Montréal?

购买了房,每年要做的一件事就是按期支付市政府的地税,以及学校税。

当然,你可以带着账单,到银行的柜台支付,但最简单的方法是在网上支付。

首先要做的,就是在自己银行的网上账户里,设立定期要付的账单:

  • (1) My Accounts
  • (2) 在 Pay Bills or Payments 一栏中, 选择 Add a Payee
  • (3) 在 Payee Name 的 Search 方框里输入 "Montreal city tax", 这时会跳出一串名称,选择 “Montreal Ville de Taxes Foncieres” (蒙特利尔市地税)。
  • (4) 然后在下面方框里输入自己市政税账上的   14 位数号码 (不同城市的号码位数不一样),记住,这些号码一定要连续输入,中间不能有空格或符号。
  • (5) Next 往下走,输入金额, 支付日期(可选当天或预设一个以后的日子)以及出自哪个账户(支票账户, 存款账户等等)。

学校税的支付方式类似:

  • (3) 在Payee Name 的 Search 方框里输入 "Montreal school tax", 会跳出一串名称,选择 “Comite De Gestion De La Taxe Scolaire De L'ile De Montreal” (蒙特利尔学校税管理委员会)。
  • (4) 然后在下面方框里输入自己学校税账单上的   10 位数号码 (不同城市的号码位数不一样),记住,这些号码一定要连续输入,中间不能有空格或符号。
  • (5) Next 往下走,输入金额, 支付日期(可选当天或预设一个以后的日子)以及出自哪个账户(支票账户, 存款账户等等)。

账单设置好后,以后每年只需找到该账单,输入金额就行了。其他的账单,如水电局的账单, 网络公司的账单,都可以如此设置,定期支付。

*** 记住,政府的账单一定要按时付,要不会有很高的利息。账单上注有付款的最后期限,最晚要在此期限之前的几天支付款项。


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2018-07-20

Specimen taxes municipales
Specimen taxes scolaires Montreal de commission scolaire

 

数月来,随着加拿大央行加息步伐的持续,抵押贷款(房贷)利率高涨,越来越多的人开始对利率更关心,并产生了一系列疑问:

  • "抵押贷款利率是由什么决定的?"
  • "如何才能在下一次抵押贷款续签中争取到最佳利率?"
  • "为什么有人可以获得 x% 的利率,而我只能获得 y% 的利率?"

如果您也对这些问题产生了兴趣,那么本文将为您提供了解的机会。

首先,抵押贷款需要有不动产作为担保,所以,不动产的市场价值是影响房贷的制约因素之一。

其次, 抵押贷款借款人的情况也是千差万别的。

比如,有两名借款人在年龄、收入方面相似,但他们的信用评分、收入金额、债务比率是不会完全相同的,这就意味着他们的 “风险配置” 不同。

银行对信用好、风险低的人会提供更优惠的贷款待遇,因此这两名借款人能拿到的贷款额和房贷利率也不会一样。

归纳来说,影响借款人抵押贷款利率的关键因素包括:

  • 抵押贷款金额与物业价值的比率
  • 对被担保房地产的价值预测
  • 借款人的信用记录和信用评分
  • 借款人的收入,以及收入的稳定性
  • 借款人所负有的债务金额及其类型
  • 对借款人在贷款合同期内的整体财务状况预测

9月通胀下降

一个好消息是,根据加拿大统计局的最新报告,加拿大9 月份的年通胀率略有下降,为3.8%, 8月份的年通胀率为 4%。 对于加拿大央行 - Bank of Canada的决策者来说,这个变化来得恰逢其时。

而且,最近公布的 GDP增长数据显示经济疲软,如果进一步的经济数据继续支持这一趋势,则加拿大央行很可能停止加息,从而意味着我们现在看到的贷款利率也许已经到顶。



卖房提前解除房贷,要减少罚款有哪几招?
Jun Yu

Courtier Hypothécaire MBA
N° de certificat AMF: 250113
P: 438-927-8680
M: 438-863-5015
mtlmortgage@hotmail.com
junyu@dominionqc.ca

上周,一个正在帮助客户卖房并购买新房的房地产经纪朋友问我:“如何才能在解除抵押贷款时将罚款降到最低?”以下是您需要了解的内容。

了解提前还款罚款

解除现有抵押贷款通常发生在出售房产并且现有抵押贷款尚未还完的时候。随着房产出售,注册在此房产上的抵押贷款必须一并还清,导致需要在合同期限内解除抵押贷款。解除抵押贷款时如果贷款期限未到,这可能导致提前还款罚款。

提前还款罚款,也被称为抵押贷款提前还款费用,各银行之间差异很大,且会随时间变化,就像加油站的汽油价格一样。然而,有一些通用的指导原则可以帮助您将这些费用降到最低。

浮动利率抵押贷款

对于浮动利率抵押贷款,如果客户希望完全偿还贷款,提前还款罚款通常是三个月的利息。这个计算可能会有所不同;例如,加拿大的一家大型银行使用的是基准利率,而其他大多数银行使用的是合同利率。因此,在这家大型银行,罚款可能会更高。

固定利率抵押贷款

对于固定利率抵押贷款,罚款是三个月的利息或利率差额(简称 IRD)计算中较高的一项。IRD 的计算基于每个银行发布的利率,而这些利率完全由银行管理,因此差异很大。实际上,这意味着银行可以自行决定提前还款的罚款金额。

减少提前还款费用的建议

  1. 转移抵押贷款:如果当前银行允许,将抵押贷款从旧房转移到新房。
  2. 新买家承担抵押贷款:如果新买家愿意承担当前抵押贷款,并且银行允许,这可以减少解除抵押贷款的成本。
  3. 提前还款选项: 充分利用银行提前还款选项以减少贷款金额。贷款金额减少,罚款金额相应也会减少。
  4. 战略规划:如果预计近期可能出售,制定关于固定或浮动利率抵押贷款的策略。
  5. 情景分析: 运行不同的情景组合,包括不同期限、固定和浮动利率抵押贷款、开放和封闭抵押贷款,以制定有效的策略。

抵押贷款提前还款费用可能很复杂, 但妥善管理它们可以节省数千加元。咨询合格的抵押贷款专业人士是处理这一过程的最佳选择。

本文作者余骏是加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪,可以免费协助您办理各类大小银行住宅或商业抵押贷款,助力您在加拿大的安家和事业成长。

作者联系方式

电话:438-927-8680 邮件:mtlmortgage@hotmail.com 微信号:mtlmortgage

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